Dégât des eaux
En cas de dégât des eaux, le préalable indispensable est la recherche de fuite, souvent effectuée à la diligence du syndic de la copropriété.
Si cette recherche aboutit à une infiltration d’origine commune, le coût reste à la charge de la copropriété, ou plutôt de son assureur, par application de la convention IRSI.
Mais qu’en est-il quand la recherche démontre que les infiltrations trouvent leur origine dans une partie privative ?
La tendance est grande pour le copropriétaire concerné de faire la sourde oreille,
En ce cas, un rappel des principes s’impose :
Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ayant créé le statut des immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes a défini les parties communes (article 3 : cad celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire) et les parties privatives (article 2 : cad celles qui sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire), et les charges y afférentes (article 10).
Les charges communes étant réparties entre tous les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
A contrario, les charges privatives restant imputables au seul copropriétaire du lot privatif, sans que les autres copropriétaires n’aient quelque obligation à y participer.
La recherche de fuite ayant abouti à déterminer l’origine des infiltrations comme résultant d’un élément purement privatif (par exemple, le robinet d’une machine à laver ou l’absence de joints dans une salle de bains) dépendant d’un lot privatif, son coût doit être imputé au lot à l’origine de la fuite.
En aucun cas, la charge entraînée par cette recherche ne peut être répartie selon l’article 10, dont les dispositions sont impératives prévoyant l’obligation pour tout copropriétaire de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes « générales et spéciales ».
Admettre le contraire, reviendrait à faire payer à l’ensemble des copropriétaires une facture privée et à violer tant le règlement de copropriété et l’article 10, d’ordre public, violation susceptible d’engager la responsabilité du syndic.
La facture de recherche de fuites est à mettre à la charge du copropriétaire responsable desdites fuites.
